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大工17春《房地产估价》在线作业1
一、单选题：
1.房地产价格的类型从房地产价格形成基础的角度划分不包括（ ）。
(满分:8)
A. 市场价格
B. 土地价格
C. 理论价格
D. 评估价格
2.房地产区位状况描述中周围环境和景观描述不包括（ ）。
(满分:8)
A. 外部基础设施
B. 自然环境
C. 人文环境
D. 景观
3.（ ）也称为被估房地产、估价标的。
(满分:8)
A. 估价客体
B. 估价程序
C. 估价原则
D. 估价方法
4.房地产价格的特征不包括（ ）。
(满分:8)
A. 趋降性
B. 区位性
C. 高值性
D. 权益性
5.（ ）是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
(满分:8)
A. 估价对象
B. 估价原则
C. 估价假设
D. 估价目的
三、判断题：
1.房地产开发商对未来的预期是影响房地产需求量的主要因素。
(满分:4)
A. 对
B. 错
2.房地产价格影响因素中的自身因素包括人口因素、经济因素、社会因素等等。
(满分:4)
A. 对
B. 错
3.房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
(满分:4)
A. 对
B. 错
4.房地产价格影响因素中同一影响因素在不同地区对价格的影响一定相同。
(满分:4)
A. 对
B. 错
5.房地产种类的不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如商业区主要看重繁华程度、辐射范围等等。
(满分:4)
A. 对
B. 错
6.估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。
(满分:4)
A. 对
B. 错
7.房地产估价都有误差但误差应在合理范围内。
(满分:4)
A. 对
B. 错
8.遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
(满分:4)
A. 对
B. 错
9.由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。
(满分:4)
A. 对
B. 错
10.房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。
(满分:4)
A. 对
B. 错
11.房地产产权是由一系列权利组成，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体。由不同的权利人支配，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。
(满分:4)
A. 对
B. 错
12.房地产价格影响因素中有些影响因素对价格影响与时间有关，有些无关。
(满分:4)
A. 对
B. 错
13.房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
(满分:4)
A. 对
B. 错
14.从宏观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量。
(满分:4)
A. 对
B. 错
15.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见。
(满分:4)
A. 对
B. 错
大工17春《房地产估价》在线作业2
一、单选题：
1.市场比较法的适用范围包括（ ）。
(满分:8)
A. 教堂
B. 没有房地产交易的地方
C. 普通商品住宅
D. 寺庙
2.下列各项（ ）不属于造成房地产成交价格偏差的特殊因素。
(满分:8)
A. 特殊利害关系人之间的交易
B. 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
C. 特殊交易方式的交易
D. 以上都不正确
3.（ ）特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 (满分:8)
A. 成本法
B. 收益法
C. 假设开发法
D. 市场比较法
4.（ ）适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
(满分:8)
A. 成本法
B. 市场比较法
C. 假设开发法
D. 长期趋势法
5.（ ）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产。
(满分:8)
A. 成本法
B. 市场比较法
C. 假设开发法
D. 长期趋势法
三、判断题：
1.交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。
(满分:4)
A. 对
B. 错
2.运用市场比较法首先需要建立价格比较基础。
(满分:4)
A. 对
B. 错
3.收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
(满分:4)
A. 对
B. 错
4.运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。
(满分:4)
A. 对
B. 错
5.可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。
(满分:4)
A. 对
B. 错
6.房地产状况修正分为区位状况修正、装修状况修正和实物状况修正。
(满分:4)
A. 对
B. 错
7.运用市场比较法选取可比实例时应注意可比实例地点的同一性或类似性。
(满分:4)
A. 对
B. 错
8.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格±交易情况修正额＝正常价格。
(满分:4)
A. 对
B. 错
9.运用市场比较法进行房地产价格评估时交易实例与待估房地产在当地市场供求关系应该基本一致。
(满分:4)
A. 对
B. 错
10.应用成本法估价时须用实际成本，不能用客观成本。
(满分:4)
A. 对
B. 错
11.交易日期修正是指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。
(满分:4)
A. 对
B. 错
12.收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
(满分:4)
A. 对
B. 错
13.市场比较法操作过程中，选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
(满分:4)
A. 对
B. 错
14.成本法最基本的公式为：房地产价值=重新构建价格+折旧。
(满分:4)
A. 对
B. 错
15.建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。
(满分:4)
A. 对
B. 错
大工17春《房地产估价》在线作业3
一、单选题：
1.假设开发法应用过程中首先需要（ ）。
(满分:8)
A. 调查待开发房地产的基本情况
B. 选择最佳的开发利用方式
C. 估计开发建设期
D. 预测开发完成后的房地产价值
2.用收益法计算房地产价格V，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=（ ）。
(满分:8)
A. ∞
B. n×A
C. A
D. 0
3.评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越小，评估出的价格会（ ）。
(满分:8)
A. 越高
B. 越低
C. 不变
D. 难说
4.某宗商业用地目前纯收益为30万元，还原率为5%，该宗土地无限年期的价格最接近（ ）万元。
(满分:8)
A. 350
B. 150
C. 600
D. 700
5.收益法的理论依据与（ ）的相同。
(满分:8)
A. 成本法
B. 市场比较法
C. 假设开发法
D. 长期趋势法
三、判断题：
1.路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐，有可供使用的科学合理的深度指数表。
(满分:4)
A. 对
B. 错
2.估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的使用条件及所搜集资料的数量和质量。
(满分:4)
A. 对
B. 错
3.有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低主要取决于可获净收益的大小。
(满分:4)
A. 对
B. 错
4.政府出让建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。
(满分:4)
A. 对
B. 错
5.假设开发法从本质上看是一种收益法，在形式上看是成本法的倒算法。
(满分:4)
A. 对
B. 错
6.路线价法的理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 (满分:4)
A. 对
B. 错
7.长期趋势法可用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力。
(满分:4)
A. 对
B. 错
8.地租可分为狭义的地租和广义的地租。狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
(满分:4)
A. 对
B. 错
9.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。
(满分:4)
A. 对
B. 错
10.路线价法操作过程中首先需要设定标准深度。
(满分:4)
A. 对
B. 错
11.现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。
(满分:4)
A. 对
B. 错
12.长期趋势法中直线趋势法适用于房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 (满分:4)
A. 对
B. 错
13.待开发房地产，可以分为待开发土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。
(满分:4)
A. 对
B. 错
14.路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。
(满分:4)
A. 对
B. 错
15.在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价对象是龙头。
(满分:4)
A. 对
B. 错
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