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大工16秋《房地产开发与经营》在线作业3
一、单选题：
1.评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的( )。 (满分:4)
A. 1/3
B. 2/3
C. 1/2
D. 3/4
2.建筑规模一般在1—3万平方米之间，服务人口在10—30万之间的零售商业物业类型为( )。 (满分:4)
A. 市级购物中心
B. 地区购物商场
C. 居住区商场
D. 特色商店
3.目前，我国住房抵押贷款期限最长不超过( )年。 (满分:4)
A. 15
B. 20
C. 30
D. 10
4.对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。 (满分:4)
A. 卖方代理
B. 买方代理
C. 联合代理
D. 双方代理
5.投标保证金一般不得超过投标总价的( )。 (满分:4)
A. 1%
B. 2%
C. 3%
D. 5%
二、多选题：
1.房地产定价方法包括( )。 (满分:8)
A. 成本导向
B. 购买者导向
C. 竞争导向
D. 政策导向
2.金融机构对房地产抵押物的要求包括( )。 (满分:8)
A. 合法设定房地产抵押权
B. 择优选择设押的房地产
C. 合理确定抵押率
D. 处理抵押物的渠道畅通
3.固定单价合同的形式包括( )。 (满分:8)
A. 按分部分项工程单价承包
B. 按最终产品单价承包
C. 按总价决标，按单价结算工程价款
D. 按单价决标，按总价结算工程价款
4.房地产贷款担保的形式包括( )。 (满分:8)
A. 证明
B. 保证
C. 抵押
D. 承诺
E. 质押
5.按是否包工包料划分，工程项目施工合同分为( )。 (满分:8)
A. 包工包料合同
B. 包工部分包料合同
C. 包工不包料合同
D. 总包合同
三、判断题：
1.除专用条款另有约定外，合同协议书在合同文件中具有最优先的解释权。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
2.当费用偏差（CV）为负值时，表示费用超支。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
3.邀请招标中邀请企业的数量一般以5一10家为宜，不能少于5家。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
4.权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
5.投标人在投标截止日期之前放弃投标，招标人可以没收其投标保证金。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
6.认知价值定价法的定价哲学是高价格、高价值。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
7.投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
8.价格变动对顾客的影响可能有利于开发商、也可能不利于开发商。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
9.抵押率是指抵押物价值与贷款金额之比。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
10.投标文件中的细微偏差影响投标文件的有效性。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
大工16秋《房地产开发与经营》在线作业2
一、单选题：
1.某一时点的净现金流量，是指( )。 (满分:4)
A. 该时点的现金流入
B. 该时点的现金流出
C. 该时点现金流入与现金流出之差
D. 该时点现金流入与现金流出之和
2.购买房地产开发投资企业的债券、股票，属于( )。 (满分:4)
A. 房地产间接投资
B. 房地产置业投资
C. 房地产开发投资
D. 房地产直接投资
3.( )是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 (满分:4)
A. 土地使用权出让金
B. 土地征用费
C. 城市建设配套费
D. 拆迁安置补偿费
4.购买住房抵押支持证券，属于( )。 (满分:4)
A. 房地产间接投资
B. 房地产置业投资
C. 房地产开发投资
D. 房地产直接投资
5.房地产开发建设投资不包括( )。 (满分:4)
A. 经营资金
B. 土地费用
C. 前期工程费用
D. 基础设施建设费用
二、多选题：
1.现金流量分析，要从全部投资和股本金两个方面对反映项目经济效益的( )进行测算。 (满分:8)
A. 财务内部收益率
B. 财务净现值
C. 投资回收期
D. 资产负债率
E. 借款偿还期
2.住宅开发项目的特点包括( )。 (满分:8)
A. 开发投资风险相对较小
B. 多元化的市场需求
C. 受政府政策影响大
D. 要求开发商具备长期投资能力
E. 对物业管理水平的要求高
3.投资者可以控制的风险有( )。 (满分:8)
A. 通货膨胀风险
B. 比较风险
C. 时间风险
D. 利率风险
E. 持有期风险
4.写字楼项目对位置的特殊要求包括( )。 (满分:8)
A. 与其他商业设施的接近程度
B. 居民人口与收入
C. 周围土地利用情况与环境
D. 易接近性
5.房地产投资之弊包括( )。 (满分:8)
A. 变现性差
B. 投资数额巨大
C. 投资回收周期长
D. 不能抵消通货膨胀的影响
三、判断题：
1.房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政策风险。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
2.房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
4.写字楼开发项目需要认真分析其商业辐射区域。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
5.资本价值风险属于房地产投资的系统风险。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
6.零售商业开发项目需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
7.狭义的房地产开发项目策划即业界人士所说的房地产开发项目全程策划。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
8.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
9.同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
10.对投资项目或投资方向提出建议是初步可行性研究的内容。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
大工16秋《房地产开发与经营》在线作业1
一、单选题：
1.获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是( )阶段的主要工作。 (满分:4)
A. 投资机会选择与决策分析
B. 前期工作
C. 建设
D. 租售
2.下列关于各类用地最高出让年限说法不正确的是( )。 (满分:4)
A. 居住用地70年
B. 教育用地50年
C. 综合用地40年
D. 工业用地50年
3.房地产开发投资通常属于( )。 (满分:4)
A. 长期投资
B. 中期投资
C. 短期投资
D. 置业投资
4.豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( )。 (满分:4)
A. 商场、豪华住宅、私立学校
B. 豪华住宅、商场、私立学校
C. 私立学校、商场、豪华住宅
D. 商场、私立学校、豪华住宅
5.某一时点的净现金流量，是指( )。 (满分:4)
A. 该时点的现金流入
B. 该时点的现金流出
C. 该时点现金流量的代数和
D. 该时点现金流量的绝对值的和
二、多选题：
1.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有( )。 (满分:8)
A. 当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
B. 实际利率真实地反映了资金的时间价值
C. 名义利率真实地反映了资金的时间价值
D. 名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E. 计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
2.在房地产市场调查方法中，收集一手资料的方法有( )。 (满分:8)
A. 文案调查
B. 访谈调查
C. 问卷调查
D. 实地调查
E. 电话调查
3.新区开发与旧区改造相比，有( )特点。 (满分:8)
A. 土地费用高
B. 受周围环境制约少
C. 拆迁安置补偿费低
D. 城市规划限制条件苛刻
4.从实物形态上看，房地产包括( )。 (满分:8)
A. 土地
B. 土地上的建筑物
C. 房产
D. 地产
5.房地产投资的优点包括( )。 (满分:8)
A. 相对较高的收益水平
B. 能够得到税收方面的好处
C. 能够抵消通货膨胀的影响
D. 变相性差
E. 投资数额巨大
三、判断题：
1.毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
2.位置选择无论是对开发商、还是置业投资者和租客，都事关重大，在很大程度上决定着投资的成败。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
3.问卷设计中问句设计应避免含意不清的字眼。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
4.商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
5.狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
6.生地，指不具备开发建设条件的城市国有土地。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
7.房地产开发商获取土地使用权是无偿的。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
8.一般来说，房地产市场范围越小，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
9.从事房地产商品的生产与经营活动，必须密切关注政府的相关政策及其发展变化。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
10.居民经济收入与购买力是社会因素在房地产市场的具体体现。 (满分:4)
A. 错误
B. 正确
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