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南开16秋《物业经营管理》在线作业
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一、单选题：
1.商业零售物业管理模式最稳妥的方式是( ) (满分:2)
A. 成立分公司
B. 成立子公司
C. 组建管理中心
D. 组建项目部
2.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是( ) (满分:2)
A. 原始价值
B. 历史成本
C. 市场价值
D. 账面价值
3.写字楼的租金水平取决于( ) (满分:2)
A. 投资收益率
B. 市场租金与基础租金
C. 当房地产市场状况
D. 物业本身的状况
4.( )是成本控制的中心环节 (满分:2)
A. 事先控制
B. 事中控制
C. 事后控制
D. 前馈性控制
5.物业1为写字楼项目2013年末的价值为1100万元预计2014年末的价值为1200万元的可能性为50%为1000万元的可能性为50%，则2014年该物业价值的标准方差为10%物业2为娱乐场所项目2013年末的价值为1000万元预计2014年末的价值为1200万元的可能性为50%为800万元的可能性为50%则2014年该物业价值的标准方差为20%根据以上资料下列选项中说法正确的是( )。 (满分:2)
A. 可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险
B. 可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险
C. 可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大
D. 无法推断
6.物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息、( )、进行资产组合。 (满分:2)
A. 日常维护与维修
B. 成本管理
C. 决策分析
D. 物业保险管理
7.物业服务企业既要承担物业的租赁经营又要负责物业的管理服务工作的物业管理模式是( ) (满分:2)
A. 自管模式
B. 包租转租模式
C. 出租代理模式
D. 委托管理模式
8.物业管理绩效评价的主要方法是( ) (满分:2)
A. 综合分析判断法
B. 功效系数法
C. 定性分析判断法
D. 基本指标计分方法
9.设施管理的服务对象通常为( ) (满分:2)
A. 拥有房地产的非房地产企业或机构
B. 政府办公楼
C. 科研教学设施
D. 医院设施
10.投资者将资金投入房地产后失去了其他投资机会同时失去了相应可能收益的风险这指的是( ) (满分:2)
A. 资本价值风险
B. 比较风险
C. 时间风险
D. 持有期风险
11.( )是风险管理的基础 (满分:2)
A. 风险预测
B. 风险预算
C. 风险识别
D. 风险保障
12.CRM是一种以( 转载请注明 无忧答案网 )为中心的企业管理理论商业策略和企业运作实践 (满分:2)
A. 成本
B. 利润
C. 客户
D. 价格
13.商业零售物业又称为( )。 (满分:2)
A. 商业地产
B. 零售物业
C. 商业物业
D. 零售地产
14.按照房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁分为( )。 (满分:2)
A. 公房租赁、私房租赁
B. 定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁
C. 居住房屋租赁和非居住房屋租赁
D. 短期租赁、中短期租赁和长期租赁
15.下列选项中不属于房地产投资中的系统风险的是( )。 (满分:2)
A. 通货膨胀风险
B. 周期风险
C. 变现风险
D. 资本价值风险
16.某城市2014年可供住房销售量为160万平方米吸纳量为136万平方米2015年竣工量为142万平方米，吸纳量为128万平方米则2016年该城市住房销售面积为( )万平方米。 (满分:2)
A. 38
B. 142
C. 166
D. 302
17.距离项目所处地点5—15KM项目的营业额15%—20%来自该区域的商业辐射区域为( ) (满分:2)
A. 主要区域
B. 核心区域
C. 次要区域
D. 边界区域
18.房地产市场分析首先要进行分析的是影响房地产市场的( )。 (满分:2)
A. 微观因素
B. 宏观因素
C. 供求关系
D. 占有
19.物业管理成本控制具有的含义是( 转载请注明 无忧答案网 )。 (满分:2)
A. 对目标成本本身的控制
B. 对目标成本完成的控制和过程的监督
C. 在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向
D. 以上全部正确
20.资产组合理论的原则是( )。 (满分:2)
A. 应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险
B. 投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益
C. 两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案
D. 在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合
21.运用物业估价市场法，首先应( )。 (满分:2)
A. 拥有大量的交易实例
B. 选取可比实例
C. 建立价格可比基础
D. 交易状况修正
22.总资产报酬率是指企业( )内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。 (满分:2)
A. 一定时期
B. 某一特定时日
C. 一定空间期间
D. 一定时刻
23.在任何市场上，某种商品的( )反映了当时的市场供求状况。 (满分:2)
A. 价值
B. 功能
C. 产品
D. 价格
24.现有一套住房，建筑面积100平方米，每平方米3000元，总价30万元，若在成交日期一次付清，则给与5%的优惠，那么实际总价为( )万元。 (满分:2)
A. ３０.００
B. ２８.５０
C. ２９.２８
D. ２８.５７
25.收益乘数是( ) (满分:2)
A. 物业价格除以其某种年收益所得的倍数
B. 物业价格与其某种年收益所得的乘积
C. 物业价格与其某种年收益之和
D. 物业价格与其某种年收益之差
26.能够改变潜在毛租金收入的因素是( )。 (满分:2)
A. 投币电话的增多
B. 可出租面积的变化
C. 办公费用
D. 房屋及设备的修理
27.某城市2005年可供住房销售量为160万平方米吸纳量为136万平方米2006年竣工量为142万平方米，吸纳量为128万平方米则2006年该城市住房销售面积为( )万平方米 (满分:2)
A. 38
B. 142
C. 166
D. 302
28.( )是指一项成本与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。 (满分:2)
A. 估计成本
B. 沉没成本
C. 可缓成本
D. 可免成本
29.对于一个新建成的零售商业物业而言，设备维护费占总费的( )。 (满分:2)
A. 40%
B. 30%-35%
C. 3%-5%
D. 1%
30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长折现率为8%则该出租公寓的净运营收益现值是( )万元 (满分:2)
A. 1107.75
B. 1107.57
C. 1108.75
D. 1108.57
二、多选题：
1.风险转移的形式有( ) (满分:2)
A. 保险转移
B. 非保险转移
C. 自担转移
D. 保留转移
E. 预防性转移
2.写字楼物业管理风险的特点为( ) (满分:2)
A. 广泛性
B. 全员性
C. 动态性
D. 全期性
E. 普遍性
3.物业服务企业成本预算的编制方法主要有( )。 (满分:2)
A. 固定预算
B. 变动预算
C. 弹性预算
D. 零基预算
E. 滚动预算和概率预算
4.成本控制的原则包括( ) (满分:2)
A. 全面控制原则
B. 讲求经济效益原则
C. 责权利结合原则
D. 例外管理原则
E. 成本最低化原则
5.风险控制的手段措施包括( )。 (满分:2)
A. 任其发展
B. 回避
C. 自留或保留
D. 转移
E. 预防与抑制
6.物业服务合同是( ) (满分:2)
A. 单务合同
B. 有偿合同
C. 诺成合同
D. 劳务合同
E. 双务合同
7.在增加拍卖中，以下正确的有( )。 (满分:2)
A. 应价低于起拍价
B. 成交价高于保留价
C. 起拍价低于保留价
D. 起拍价等于保留价
E. 成交价低于保留价
8.零售商业物业的经营管理工作主要包括的模块有( )。 (满分:2)
A. 招商及租户组合
B. 零售技术和物业维护
C. 营销和财务管理
D. 保险及风险管理
E. 策略与运行管理
9.对于房地产开发项目来说现金流入通常包括( ) (满分:2)
A. 销售收入
B. 出租收入
C. 利息收入
D. 贷款本金收入
E. 投资者投资收入
10.前期物业服务合同具有的特征包括( )。 (满分:2)
A. 前期物业服务合同是建设单位和物业服务企业签订的合同
B. 前期物业服务合同具有过渡性
C. 前期物业服务合同是不要式合同
D. 前期物业服务合同是要式合同
E. 前期物业服务合同是业主或业主大会和物业服务企业签订的合同
11.零售商业物业分为( )。 (满分:2)
A. 区域购物中心
B. 市级购物中心
C. 居住区商场
D. 别墅
E. 工业厂房
12.物业管理成本控制的含义有( ) (满分:2)
A. 是企业成本管理在某时期内的成本水平的书面方案
B. 是成本估算的延续
C. 对目标成本本身的控制
D. 对目标本身完成的控制和过程的监督
E. 在过程控制的基础上着眼于未来为今后成本的降低指明方向
13.以下属于房地产组合投资主要职责的是( ) (满分:2)
A. 负责策略资产的配置和衍生工具的应用
B. 监督购置处置资产管理和再投资决策
C. 制定投资组合目标和投资准则制定并执行组合投资战略
D. 设计和调整物业资产组合的资本结构负责投资组合的绩，客户报告与现金管理
E. 安全管理物业维护
14.投标书的主要内容有( )。 (满分:2)
A. 投标单位的概况简介
B. 分析投标物业的管理要点
C. 概述投标单位拟采取的管理策略
D. 详述物业管理的实施计划
E. 确定标底
15.物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其( )的需要。 (满分:2)
A. 物业投资收益
B. 企业发展战略
C. 主营业务发展目标
D. 物业维护养护
E. 延长物业的自然寿命
三、判断题：
1.物业管理绩效评价的主要方法是综合分析判断法。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
2.将风险降到最低，并尽可能通过准确、及时的市场分析，争取最大盈利机会，这是市场分析的目的。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
3.引起租赁纠纷的主要原因是租金标准。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
4.我国处置不良资产的主要目标是最大限度地出售不良资产，减少损失。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
5.物业管理工作中经常涉及到的险种包括财产保险雇主责任保险公众责任保险 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
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