房地产估价辅导资料十六

黄老师

房地产估价辅导资料十六

主   题：第十二章“房地产估价程序”辅导资料

学习时间：2013年7月15日－7月21日

内   容：

我们这周主要学习第十二章“房地产估价程序”的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产估价程序等相关知识的理解。

一、学习要求

1．掌握房地产估价的程序。

二、主要内容

第一节  获取估价业务

房地产估价程序含义：是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序，是完成房地产估价的作业流程。

房地产估价估价业务来源有以下三类：

1．被动接受

被动接受。即坐等估价需求者找无忧答案网来征求估价服务。

例如：政府、企业、个人、该房地产的所有者或使用者、其他。

2．主动争取

主动争取，即估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。

注意：

①估价人员和估价机构不得采用不正当竞争手段来争取估价业务，如垄断、低收费、回扣、诋毁竞争对手。

②迎合委托人对估价结果的不合理要求，如答应委托认可评估出其期望的价值等。

3．自有自估

自有自估，即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。

第二节  受理估价委托

1．明确估价基本事项

•       明确估价对象

•       明确估价目的

•       明确估价时点

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。

第一，明确估价目的。

估价目的是有委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，也可能不懂得如何表达其估价目的，这就需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。

第二，明确估价对象

明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益、和区位状况。

①弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大。

②估价人员应明白在明确估价目的中所讲的，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。

第三，明确估价时点

估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。

2．签订书面委托估价合同

（1）成立受法律保护的委托与受委托关系

（2）明确合同双方的权利与义务

（3）载明估价的基本事项

第三节  拟定估价作业方案

主要包括下列内容：

①初选估价方法或估价的技术路线。

②确定投入人员。

③制定评估作业日期及进度安排。

④评估作业所需经费预算。

第四节  收集估价所需资料

估价所需的资料包括4个方面：

①对房地产价格有普遍影响的资料。

②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料。

③类似房地产的交易、成本、收益实例资料。

④反映估价对象状况的资料。

搜集资料的渠道有：

①委托人提供

②实地查勘获得

③到政府有关部门查阅

④询问有关当事人、咨询公司等

第五节  实地查勘估价对象

实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观或临路状况进行拍照等。

第六节  选定估价方法测算

估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的使用条件及所搜集资料的数量和质量。

运用一定的估价方法测算后，要检查确定估价结果检查顺序（从低级错误到高级错误）：

①计算过程是否有误

②基础数据是否准确

③参数选取是否合理

④公式选用是否恰当

⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的

⑥是否符合估价原则

第七节  撰写估价报告

1．估价报告的概念

估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”，是在完成估价后给委托人的正式答复，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价结果的文件，也是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

2．估价报告的种类

估价报告的形式分为口头报告（如专家证词）和书面报告。

书面报告按其格式又可分为表格式报告和叙述式报告。

3．对估价报告的总要求

（1）全面性

（2）公正性和客观性

（3）准确性

（4）概括性

（5）估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。

4．估价报告的组成和内容

（1）封面

①标题

②项目名称

③委托人

④估价机构

⑤估价作业期

⑥估价报告编号

（2）目录

（3）致委托人函

①致函对象

②致函正文

③致函落款

④致函日期

（4）估价师声明

（5）估价的假设和限制条件

估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。

（6）估价结果报告

估价结果报告应简明扼要的说明一下内容：

1）委托人　　　　　 　2）估价机构

3）估价人员　　　　　 4）估价目的

5）估价时点　　　　　 6）估价对象

7）价值定义　　　　　 8）估价依据

9）估价原则　　　　　 10）估计方法

11）估价结果　　　　  12）估价作业期

13）估价报告有效期　  14）他说明

（7）估价技术报告

应包括下列内容：

1）详细介绍估价对象的区位、实物、权益状况。

2）详细分析影响估价对象价值的各种因素。

3）详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。

4）详细说明估价的测算过程、参数选取等。

5）详细说明估价的结果及其确定理由。

（8）附件

5．交付估价报告

完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。在交付估价报时，还可就估价中某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务。

6．估价资料归档

保存的资料应包括：

①委托估价合同

②向委托人出具的估价报告（包括附件）

③实地查勘纪录

④估价项目来源和接洽情况

⑤估价种的不同意见或修改意见等

对估价资料的保存时间一般应在15年以上。

三、案例分析

分析下述评估报告，指明其中存在的错误

     ××写字楼房地产估价结果报告（略）

     ××写字楼房地产估价技术报告

（一）委托估价方：新城房地产开发公司（简称新城公司）

（二）估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产

（三）估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格

（四）估价日期：2002年6月1日至15日

（五）估价时点：2002年8月1日

（六）估价人员：（略）

（七）估价依据：（略）

（八）估价对象概况：

    大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，2000年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及进行其它前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2002年8月1日将全面竣工。根据批准的规划和施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪型板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：

1、占地面积：3199平方米  

2、总建筑面积：14300平方米

   其中：地下1层2240平方米，车位5个，设备间240平方米。地上1层1280平方米，其中餐饮娱乐等使用面积875 平方米。地上2至12层10790平方米，其中写字楼出租单元使用面积7793平方米。

3、总容积率4.47，地上容积率3.77。

4、装修及设备：（略）

（九）采用估价方法

   根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。

（十）估价过程：

1．采用成本法估价

    采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：

(1)向政府交纳取得土地费用：723万元

(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元   

(3)建安工程费（含附属室外工程）：2570×14300=3675（万元）

(4)勘察设计等专业费：3675×6.5%=239（万元）

(5)管理费及其他费用：3675×7.5%=276（万元）

(6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。

  723×12.6%×1.667+（1280+3675+239+276）×12.6%×2.25/2=151.8+775.4

   =927（万元）

(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%：

（723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548（万元）

(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%：

（6193+927+1548）×（2%+1%+5.5%）=8668×8.5%=737（万元）

(9)成本法估价结果：8668+737=9405（万元）

采用成本法估价的结果为9405万元。

2．采用收益法估价

(1)估计年总收益

写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则：

（5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875）×365+800×5×90%×12    =(50097.9+7758.3)×365+280000 =21117513+280000=2140(万元)

(2)年总成本费用及税金

  ①营业税及附加

  2140×5%=107(万元)

  ②成本及经营管理费

水电热气使用费、管理费 、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：2140×28%=599（万元）

(3)估计年纯收益

  2140－107－599=1434（万元）

(4)确定资本化率

据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，2001年物价上涨率15%，2001年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。

(5)计算收益价格

   V=10371(万元)

采用收益法的估价结果为10371万元。

3．最终估价值

   9405×0.4＋10371×0.6＝9985（万元）

（十一）估价结论

经过评估，新城公司所属的大华写字楼在2002年8月1日的客观市场价格为9985万元（大写金额：人民币九千九百八十五元整），折合每平方米建筑面积6983元。

（十二）说明事项（略）

（十三）有关附件（略）

                                                估价人员签字：（略）

                                                 审核人员签字：（略）

                                                  2002年6月15日

评估报告中存在的错误如下：

1．缺少受理估价方。

2．缺少估价对象更详细的资料，如土地地形、地势、土质、承载力、环境等情况。

3．缺少关于土地使用权年限及起止日期。

4．在采用成本法估价时，费用项目构成不完整，如装修、设备费用，开发商销售费用（包括市场推广费）。

5．报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地区现时社会一般成本。

6．成本法计算借款利息时，不能用单利，应该用复利，计息期也均有误。

7．成本法计算销售利润的公式有误，应为，多乘了个25%。

8．收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否会有变化。

9．空置及资金损失率90%、95%、90%，概念有错误。

10．写字楼部分总收益计算有误，应为：

   (×90%×5)×365=50097.9×365

   或为(10780×90%×5)×365=48510×365

   两者计算结果不一致,因为＝72.3%≠70%

11．车位年总收益计算有误。

12．开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入。

13．成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。

14．年纯收益没有按客观收益计算。

15．资本化率13.8%确定并不恰当。

16．最终估价值将成本法和收益法综合为四六开，未说明为什么要这样确定最终估价值。