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16春南开《房地产估价》在线作业标准答案
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一、单选题：
1.收益法适用的条件是房地产的( ) (满分:2)
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
2.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( ) (满分:2)
A. 环境因素
B. 自身因素
C. 经济因素
D. 外部因素
3.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为( )万元 (满分:2)
A. 180
B. 178.4
C. 183.5
D. 176.6
4.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/㎡ (满分:2)
A. 3473
B. 4365
C. 4500
D. 4635
5.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为( ) (满分:2)
A. 物质折旧
B. 外部性折旧
C. 经济折旧
D. 功能折旧
6.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的( )特性 (满分:2)
A. 不可移动
B. 独一无二
C. 相互影响
D. 易受限制
7.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体 (满分:2)
A. 实体、权益、区位
B. 实物、权益、区位
C. 实物、权益、位置
D. 实物、权益、位置
8.( )是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 (满分:2)
A. 收益递增递减原理
B. 均衡原理
C. 适合原理
D. 供求原理
9.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的 (满分:2)
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
10.房地产权利的种类中，属于债权的是( ) (满分:2)
A. 地役权
B. 建设用地使用权
C. 抵押权
D. 租赁权
11.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。 (满分:2)
A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%
12.假设开发法的理论依据与( )相同 (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
13.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为( )。 (满分:2)
A. 2007年3月15日
B. 2006年8月20日
C. 签定估价委托合同之日
D. 估价人员与委托人商定的日期
14.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的( )大致接近。 (满分:2)
A. 幅度
B. 数额
C. 比率
D. 指数
15.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。 (满分:2)
A. 600
B. 625
C. 650
D. 675
16.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的( )特性 (满分:2)
A. 不可移动性
B. 用途多样
C. 相互影响
D. 易受限制
17.路线价法主要适用于城镇街道两侧( )用地的估价 (满分:2)
A. 居住
B. 商业
C. 娱乐
D. 工业
18.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( )；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( ) (满分:2)
A. 下降，下降
B. 下降，上升
C. 上升，下降
D. 上升，上升
19.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。 (满分:2)
A. 37
B. 40
C. 50
D. 43
20.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的( )的“倒算法” (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
21.房地产所有权有单独所有、共有和( )三种 (满分:2)
A. 建筑物区分所有权
B. 建筑物共同共有权
C. 建筑物按份共有权
D. 私有权
22.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元 (满分:2)
A. 37．91
B. 38．25
C. 38．42
D. 50
23.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( ) (满分:2)
A. 快速变现值价值
B. 谨慎价值
C. 在用价值
D. 残余价值
24.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为( )。 (满分:2)
A. 100m2
B. 50m2
C. 60m2
D. 80m2
25.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2 (满分:2)
A. 5190
B. 4700
C. 5300
D. 4790
26.从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点 (满分:2)
A. 标准临街宗地
B. 标准临街深度
C. 标准临街宽度
D. 路线价区段
27.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为( )万元。 (满分:2)
A. 125
B. 126.42
C. 123.77
D. 124.43
28.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为( ) (满分:2)
A. 名义价格
B. 实际价格
C. 市场价格
D. 成交价格
29.估价时点为过去的情形，多出现在( )中 (满分:2)
A. 保险理赔案件中
B. 期房估价
C. 拆迁估价
D. 房地产纠纷案件中
30.房地产的( )特性，使得房地产具有独占性 (满分:2)
A. 不可移动
B. 供给有限
C. 价值量大
D. 用途多样
二、多选题：
1.市场法适用的对象有( ) (满分:2)
A. 标准厂房
B. 在建工程
C. 高档公寓
D. 房地产开发用地
2.求取报酬率的方法有多种，包括( ) (满分:2)
A. 长期趋势法
B. 累加法
C. 市场提取法
D. 分部分项法
3.按经营使用方式划分房地产的类型主要有( ) (满分:2)
A. 现房
B. 销售
C. 出租
D. 自用
4.收益性房地产包括( ) (满分:2)
A. 住宅
B. 加油站
C. 旅馆
D. 酒店
5.房地产外部因素可再分为( ) (满分:2)
A. 制度政策因素
B. 经济因素
C. 社会因素
D. 权益因素
6.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( ) (满分:2)
A. 有形的实体
B. 该实体的质量
C. 相应的配套的基础设施
D. 组合完成的功能
7.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( ) (满分:2)
A. 按份共有
B. 按权共有
C. 共同共有
D. 共享共有
8.收益性房地产的价值高低主要取决于( ) (满分:2)
A. 已经获得净收益的大小
B. 未来获得净收益的风险
C. 未来获得净收益的大小
D. 未来获得净收益期限的长短
9.具体的长期趋势法主要有( )等 (满分:2)
A. 数学曲线拟合法
B. 市场提取法
C. 平均发展速度法
D. 移动平均法
10.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( ) (满分:2)
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 外在折旧
D. 经济折旧
三、判断题：
1.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
2.未出租的餐馆不能采用收益法进行估价( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
3.估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
4.搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
5.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
6.在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
7.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
8.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
9.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
10.某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
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